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下半年,楼市会出现打折促销潮吗?
2020-08-30 15:15 来源:易购房
[提要] 以我们的分析来看,概率很大。

任何商品都有一个特性:打折降价更容易让顾客掏钱。

 

买房更是如此,毕竟房产这么贵重的商品,一般人不会轻易掏钱的,都在等着将价好入手。

 

但是寻常时候,开发商也不会随便给你降价,都想着如何以更高价格卖出去呢。

 

不过,今年下半年,似乎是一个不太寻常的时候,会出现一波大规模的打折促销潮吗?这个很难说,不过,以我们的分析来看,概率很大。

 

且听我们一一道来。

 

首先是房企自身。

 

在碧桂园的影响下,越来越多的房企也玩起了高周转那一套,放在平时这没什么问题,毕竟卖出去快,回款也快。

 

但是今年上半年什么情况,相信大家也都清楚。别看那些企业都在说自己又卖了多少多少套房,赚了多少多少钱,实际上,很多房企的负债率是很大的。

 

中国证券报曾发文称,相关统计数据显示,有28家公布全年销售目标的房企上半年业绩完成率均值仅为39.9%,较去年同期下降7.7个百分点。

 

很显然,上半年的销售目标,有许多房企是完成不了了。

 

销售任务积压之下,下半年压力就会更大。对此,不少房企就表示过,要加快推盘,多举措“促销售、抢回款”,助力完成全年销售目标。

 

企业有负债率很正常,但是负债太多了就不正常,万一资金链断裂,公司老板一夜回到解放前,那就凉凉了。如下图中,有些房企的净负债率超过了150%,这样资金压力就很大了。

 

所以,仅从快速回款这方面来看,众多房企如果打出促销这张牌,也就不足为奇了。

 

尤其要盯准哪些房企呢?泰禾、融创、恒大、绿地、富力、华夏幸福、中南建设、佳兆业、金辉、华发、首开、首创等等,下半年买房要盯准它们,这些房企的资金压力是非常大的。而且,就算要买促销房,也要选择大企业,毕竟大企业烂尾的概率极低。

 

另外,还有一种特殊情况,房企也不得不进行促销处理。

 

2016年时,许多地方拍地都卖出了历史高价,现在经过了几年的开发,要入市销售了,但是,这几年的房价虽然有涨,却没有继续大涨了,因此,有些高价买的地,现在的销售价,反而低了。

 

比如珠海唐家,10公里大的片区中,以前几乎每一块地都是高价卖出,楼面价达到了2.8-2.9万,如果要盈利,房企就得卖到5万的均价,然而实际呢,现在唐家的房价普遍是2.4万的均价。

 

这样一来,当初高价买唐家地块的房企们,现在就要亏本销售了。

 

这样的情况在全国来说都不是孤例。现在摆在房企面前的是,要么不卖,要么亏本甩卖,但不是所有企业都有底气捂着不卖的,毕竟回款压力是真的大啊!

 

因此, 如果盯准了这些地块,有很大机会趁房企忍痛促销时,低价入手。

 

要知道,当初能够高价卖出的地块,其地段价值是非常大的,要是低价买到了,真的是赚到了。

 

说完了房企自身的原因,接下来说说来自政策层面的。

 

关注楼市的就会知道,最近关于楼市调控的消息挺多的,而且调控好像升级了。

 

最近,监管层出台了“345”新规,即三道红线、四档管理、5%的增速阈值,对房企提出了更高的要求。

 

其中的三道红线:

1、剔除预收款的资产负债率大于70%

 

2、净负债大于100%

 

3、现金短债比小于1.0倍

 

对应的四档管理:

红色:三条红线全中,不得增加有息负债

 

橙色:触两条红线,有息负债规模增速不得超过5%

 

黄色:触一条红线,有息负债规模年增速不得超过10%

 

绿色:触零条红线,有息负债规模年增速不得超过15%

 

银行是以营收来评估房企偿还贷款能力的,负债规模放大,营收也就跟着放大,意味着这投资是安全的,营收规模扩大了,银行就能给房企批贷款。

 

而房企想要更大的营收,就要更多的土地,要更多的土地,就要更多的贷款。

 

这是以前的玩法。

 

现如今,国家给房企限定了三道红线,踩中三条,不给拿地,踩中1-2条,能拿地但限制增速,一条都没踩中,负债增速也被限制在15%以内。

 

像泰禾、华夏幸福、金科、广州富力、融创中国、绿地控股等50余家房企,踩了全部的三道红线,所以买房可以着重盯着它们。


负债越多代表着贷款也越多,限制了负债规模,也就是限制了贷款数额,这对于房企来说,资金压力很大了。

 

以后会有不少开发商不能像以前那样畅快地融资了,而资金回款关系着买地大计,土地对于房企来说就是命根子。因此,即使不会出现房价大跌的情况,也难保不会有许多房企为了更好地回款,而进行较大规模地打折促销。

 

总而言之,对于购房者而言,下半年捡漏的机会是非常大的。



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